Comment devez-vous traiter les loyers d’un bien propre affectés au remboursement de son prêt ?
La liquidation d’un régime matrimonial impose une vigilance particulière sur l’emploi des revenus propres. Dans un arrêt du 9 septembre, n° 24-22.791, la Cour de cassation juge que les loyers affectés au remboursement du prêt d’acquisition d’un bien propre ne sont pas des fruits consommés : leur emploi ouvre droit à récompense au profit de la communauté.
Des loyers communs au service d’un immeuble propre
Après le divorce d’époux mariés sous le régime de la communauté légale réduite aux acquêts, des difficultés ont entouré la liquidation de leurs intérêts patrimoniaux.
Le différend concernait notamment un immeuble propre à l’époux, acquis grâce à un prêt immobilier conclu avant le mariage. Pendant l’union, les revenus locatifs de ce bien avaient financé les échéances de l’emprunt.
La cour d’appel a retenu que ces loyers devenaient communs dès leur perception. Leur affectation au crédit ayant financé le bien propre appauvrissait donc la communauté. Elle a fixé la récompense due par l’époux à 81 065,99 euros.
Devant la Cour de cassation, celui-ci soutenait que les loyers avaient été consommés par le paiement des mensualités et qu’aucune récompense ne pouvait dès lors être accordée.
La notion de fruits consommés écartée
La Cour rappelle que, selon l’article 1401 du Code civil, la communauté recueille les économies constituées à partir des fruits et revenus des biens propres. L’article 1403 du Code civil exclut néanmoins les fruits consommés sans fraude.
L’enjeu tenait ainsi à la qualification du remboursement réalisé au moyen des loyers.
La Cour affirme que les revenus d’un bien propre employés à son acquisition ne sont pas consommés au sens de l’article 1403. Le remboursement du prêt d’acquisition ne les fait donc pas sortir du périmètre communautaire.
Ces revenus étant affectés à la communauté, leur emploi au profit du patrimoine personnel de l’époux lui procure un avantage. En application de l’article 1437 du Code civil, la communauté dispose en conséquence d’un droit à récompense.
Une affectation déterminante lors de la liquidation
La solution présente une portée pratique en matière de liquidation du régime communautaire. L’origine propre de l’immeuble ne suffit pas à exclure la récompense : l’emploi des fruits perçus durant le mariage doit également être établi.
Lorsque les loyers remboursent le prêt ayant permis l’acquisition du bien propre, l’époux propriétaire ne peut invoquer leur simple consommation. Ils contribuent au financement de son patrimoine personnel au moyen de revenus affectés à la communauté.
La Cour de cassation rejette donc le pourvoi et confirme la récompense. Pour les praticiens, la liquidation suppose de retracer précisément l’origine, mais surtout l’affectation des revenus des biens propres pendant la communauté.
Historique
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